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명도소송

  • lawhy
  • 2021-09-27 09:34:33
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임대인과 임차인은 적법하게 임대차계약을 맺었습니다. 이 임대차계약서는 부동산이나 물건을 사용하게 하고 이에 대한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약서를 의미하는데요. 이에는 계약 목적물의 표시, 계약조건, 계약일자, 인적사항 등을 기재하고 있습니다. 이는 쌍방이 각각 한 부씩 계약서를 교부하여 보관하게 되지요.

여기에는 말씀드린 바와 같이 계약기간이 기재되어 있습니다. 임대차 계약기간의 만료 혹은 집 월세가 2기 이상 밀려(상업용 공간 월세는 3기) 계약 해지가 되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 비워주지 않는 경우에 임대인은 명도소송을 통하여 본인의 점유를 되찾아 올 수 있습니다.

 

하지만 소송 전에 내용증명을 통하여 원만하게 해결을 보는 방법도 있습니다. 내용증명은 개인 및 상호 간의 채권 또는 채무의 이행 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화 하는 것을 말하는데요. 이는 우편물의 내용인 문서내용을 등본에 의하여 증명하는 제도를 말합니다.

 

임대인이 ‘어떠한 이유로 계약이 해지되었으므로 신속하게 점유를 이전하라’는 내용이 담긴 내용증명을 임차인에게 보내면 이를 본 임차인은 점유를 이전해 주는 경우도 있는데요. 이렇게 되면 소송까지 갈 이유가 사라지는 것이지요. 이렇게 해결을 하는 사례들도 있기는 합니다만 내용증명을 받아보았음에도 아무런 임차인이 아무런 움직임을 보이지 않는다면 임대인은 본격적으로 소송준비에 돌입하게 될 것입니다. 물론, 이 내용증명의 경우에는 법적인 효력이 있는 것은 아니지만 소송에 있어서 큰 증거자료가 될 수 있습니다.

 

어떤 분들은 계약이 해지되었으면 그냥 새로운 사람이랑 계약해도 되는 것 아니냐고 물어보시는 분들이 계십니다. 다른 사람과 계약을 새롭게 하기 위해서는 이전의 계약이 해지가 되었어야 함은 물론이거니와 임차인에게 해당 부동산의 점유를 이전받았어야 합니다. 임차인이 점유를 이전시켜주지 않는 경우, 무조건적으로 제3자와 새로운 계약을 맺을 수 없습니다.

또한 본인의 소유건물에 임차인의 짐이 있을 때, ‘이미 계약해지가 되었으니 마음대로 직접 들어가 물건들을 빼내면 안되냐’고 물으시는 분들도 있는데요. 우리나라의 경우에는 자력구제를 합법적으로 보고 있지 않습니다. 위와 같은 행위를 하기 위해 임차인의 집에 들어간다면 이는 다른 범법행위가 성립될 수 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 따라서 완벽한 해결을 하고 싶으시다면 합법적인 절차를 거쳐 본인의 권리를 되찾아 오셔야 합니다.

 

명도소송이란 계약 해제 및 만료가 되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 계속적으로 불법점유 하고 있는 경우, 임대인이 임차인에게 그 부동산을 넘겨 달라는 취지로 제기하는 소송을 의미합니다.

명도소송을 준비하는 분들은 대체적으로 점유 이전금지 가처분 신청도 함께 하는데요. 소송은 소송당사자에게만 효력이 있으며 판결이 나기까지 생각보다 많은 시간이 소요됩니다. 그런데 만일, 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전해 준다면 어떻게 될까요? 이때 소송에서 임대인이 승소를 한다고 하더라도 소송의 효력은 당사자인 임차인에게만 미치는 것이므로 제3자에게 해당 부동산의 점유를 넘기라고 할 수 가 없습니다. 따라서 임대인은 제3자를 상대로 새로운 명도소송을 해야 하는 복잡한 상황이 발생하게 되는데요. 임대인은 이러한 곤란한 상황을 피하기 위해서 소송 제기 전 혹은 동시에 점유 이전금지 가처분을 하여 임차인이 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 막아둘 수 있습니다.

 

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