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[성공사례]동종영업금지 가처분 방어

  • 관리자 (lawhy)
  • 2020-09-15 14:21:00
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같은 상가에 커피숍만 2개 ? 같은업종제한 약정 필수 !

집합건물에 있는 상가는 대부분 각 상가별로 업종이 지정되어 있는 경우가 많습니다. 상가 분양 당시부터 업종을 지정해서 분양했거나, 입주 이후 상가관리규약 등 내부적으로 상가 소유자들 사이에서 업종을 지정하고 이를 지키기로 한 경우도 있습니다.

 

이러한 업종제한 약정은 집합건물 내 다양한 업종을 유치함으로서 상권을 활발하게 하고, 지나친 경쟁을 방지하여 상권을 보호하는 등 상가 전체의 상생을 위해서도 어느 정도 필요합니다. 예를 들어 10개의 상가가 있는 집합건물 안에서 상가 한 곳에서 운영하는 편의점이 줄을 서서 기다릴 정도로 매우 호황을 누리고 있다고 가정해 봅시다. 그 옆의 음식점이나 문구점은 장사가 잘 안되는데 말이죠. 그러면 음식점이나 문구점 사장님들도 편의점을 운영하고 싶어지는 것이 인지상정입니다. 그래서 결국 음식점, 문구점 모두 업종을 바꿔 편의점을 한다면 어떨까요. 아마도 치열한 경쟁 끝에 3개의 편의점 모두 어려워질 것입니다. 또한 음식점, 문구점, 편의점 등 다양한 업종이 있던 집합건물에 이제는 전부 편의점뿐이라 다양한 수요를 충족시킬 수 없어 상권도 곧 쇠퇴하게 될 것입니다. 업종제한 약정이 필요한 이유입니다.

한편 업종제한 약정에 따라 상가 상호간에 지정된 업종을 준수해야한다는 것은 곧 업종이 지정된 해당 상가 외에는 그 업종을 영위해서는 안 되는 의무가 있는 것입니다. 앞서 든 예에서 만약 편의점을 하는 상가부분만이 편의점을 운영할 수 있도록 지정되어 있으면 사실상 그 상가는 독점적으로 편의점을 운영할 수 있는 권리를 누리게 되는 것이지요. 아무리 꽤 규모가 큰 집합건물이어서 편의점이 2개가 있어도 충분히 수요를 소화할 수 있고 오히려 2개 이상은 되어야 할 것 같은 경우라도 말이죠.

 

문제는 당초에 상가 업종별 수요나 상권 형성의 규모 등을 예상해서 분양자(건축주 또는 시행사)가 업종제한 약정을 두었는데 막상 입점하고 상권이 형성되고 보니 그 예상이 보기 좋게 빗나갈 수도 있습니다. 또한 시대에 따라 빈번하게 인기 업종이 바뀌기 때문에 처음에 정한 업종제한 약정이 나중에는 상가 소유자 대부분이 납득하기 어려운 내용이 되기도 합니다. 그렇다하더라도 상가 소유자들이 다함께 업종제한 약정의 내용을 다시 바꾸기로 하지 않는 이상, 원칙적으로는 당초의 업종제한 약정을 서로 지켜야 합니다. 약속은 서로 지켜야 하는 것이니까요.

 

 

 

 

업종제한 약정 위반 사례

 

상가의 경우 소유자가 실제로 자기 상가에서 영업을 하는 경우보다는 대부분 임대를 주고 임차인이 영업을 하는 경우가 많습니다. 그러다보니 임차인은 임대차계약을 하면서 임대인으로부터 업종제한 약정에 관해서 충분한 설명을 듣지 못하여 업종제한 약정이 있는지 조차 모르거나 알더라도 이를 반드시 지켜야 하는 정도로 생각하지 않는 경우도 많습니다.

반면 상가 소유자는 임차인이 무슨 영업을 하던 별 관심이 없는 경우도 있지요(임대인한테는 임대수입이 중요할 뿐이니까요). 더욱이 세월이 지나 임차인이 여러 번 바뀌게 되고 그 와중에 소유자도 몇 차례 바뀌게 되면 어느새 소유자도 임차인도 집합건물 상가에 업종제한 약정이 있는지 조차 모르게 되는 경우도 있습니다. 그러다보니 대부분의 상가들이 업종제한 약정을 전혀 지키지 않고 제각각 하고 싶은 업종을 하게 되어 특정 인기 업종만 난립하게 되는 경우가 발생합니다.

 

 

 

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동종영업금지 가처분 방어 승소 사례

 

이제 막 사회로 나온 청년 A는 근근이 모아 온 돈을 전부 들여서 조금은 오래된 집합건물 내 작은 상가를 임차하고 그간 준비해온 커피전문점을 운영해보고자 인테리어를 새로 하고 있었습니다. 그런데 개업을 일주일 앞둔 때에 누군가 A에게 느닷없이 A의 영업을 못하게 해달라는 소송을 제기하였습니다. 동종영업금지 가처분 신청이 들어온 것입니다.

 

반대의 경우도 있을 수 있습니다. B는 분양당시부터 커피전문점으로 영업이 지정된 상가에 입점하여 인테리어도 새로 하고 고가의 에스프레소 머신도 구비하여 이제 막 몇 달 커피전문점을 운영하기 시작했습니다. 이제 막 조금씩 손님들이 찾아오기 시작했고 영업 수익도 조금씩 안정되고는 있지만 아직 개업을 준비하면서 들어간 비용을 뽑으려면 꾸준히 적어도 1년은 넘게 운영해야 할 것 같습니다. 그런데 같은 집합건물 내 다른 상가에 또 커피전문점이 입점한다고 합니다. 그 상가는 커피전문점으로 영업이 지정된 것도 아닌데 말이죠. 이런 경우에는 B가 동종영업금지를 청구(또는 가처분) 해서라도 자신의 영업권을 보호받아야 할 것입니다.

 

위 양 사안 중 전자의 경우 법무법인 비츠로에서는 실제로 의뢰인 A를 대리하여 진행하였고 가까스로 가처분을 방어해냈습니다.

 

해당 사안의 집합건물은 1990년경에 준공되어 입주한 꽤 오래된 집합건물이었는데, A가 입점한 상가는 분양당시 지정업종이 ‘약국’이었습니다. 반면 A를 상대로 가처분을 제기한 C는 유명 브랜드 커피전문점 ED***을 운영하는 자였는데 C의 상가는 분양당시 지정업종이 ‘다과점’이었습니다.

 

우선 A와 C의 상가가 있는 해당 집합건물에 업종제한 약정이 유효하게 존재하는지 여부부터 다툼이 되었습니다. 해당 집합건물은 1990년경에 준공되어 분양당시 업종을 지정하기는 했으나 오랜 세월이 지나면서 상가의 소유자들도 임차인들도 업종제한 약정의 존재 사실조차 잘 모르고 있었고, A뿐만 아니라 대부분의 상가에서 지정업종대로 하는 경우가 거의 없었습니다. 사실상 업종제한 약정이 유명무실해진 상황이었지요. 하지만 앞서 언급한 것처럼 어쨌든 약속은 약속입니다. 지켜져야 하지요. 이 부분을 다투기는 하였으나 재판부에 받아들여질 것으로 크게 기대하기는 어려웠습니다.

 

가장 핵심적인 쟁점이 되었던 것은, 과연 A가 업종제한 약정에 따른 C의 독점적 ‘다과점’ 영업권을 침해하였는지 여부였습니다. 중요한 것은 A가 지정업종인 ‘약국’ 영업을 하지 않는다는 것은 문제되지 않는다는 것이었습니다. 소송에 있어서 권리의 침해여부가 중요할 뿐 권리자와 관련 없는 스스로의 의무 준수 여부는 권리자에게 아무런 손해를 끼치지 않기 때문입니다.

 

C의 커피전문점 영업은 과연 ‘다과점’ 영업으로서 C의 독점적 영업권을 침해하는 것일까요? 눈치 채셨겠지만 ‘커피전문점’과 ‘다과점’은 엄연히 차이가 있습니다. 일단 ‘다과점’이라는 용어는 최근들어 거의 사용하지도 않는 업종 명칭이지요. 해당 집합건물이 1990년경에 준공될 당시에나 있었던 업종입니다. 저희 법무법인 비츠로에서는 바로 이 부분을 중점적으로 파헤쳐 주장하였습니다.

 

 

대법원 판례에 따르면, “상가 분양계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적 절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단하여야 한다.”라고 하여 업종제한 약정에 따른 ‘업종’에 해당하는지 여부에 관한 해석 기준을 제시하고 있습니다.

 

이를 기준으로 법무법인 비츠로에서는 ‘다과점’의 사전적 의미부터 시작하여, 한국표준산업분류표 연혁상 과거 ‘다과점’ 업종은 ‘접객시설을 갖추고 빵, 생과자, 떡 등을 구내에서 판매하는 산업활동’이라고 규정하고 있었고, 그 하위 항목으로 ‘제과점업’, ‘다방업’, ‘달리 분류되지 않는 다과점업’ 등을 두고 있었는데, A는 현재 접객시설을 따로 갖추지 않은 채 음료를 판매하는 이른바 테이크아웃(Take-out) 방식으로 영업을 하고 있고, 이러한 커피전문점은 과거 해당 집합건물 분양당시만 하더라도 흔하지 않았던 영업형태여서(오늘날 ‘커피전문점’ 업종은 2000년 이후에서야 ‘스타벅스’가 흥행하면서 자리잡았지요), 커피전문점 영업이 다과점 영업에 해당하지 않는다고 주장, 입증하였습니다.

 

결국 재판부에서는 우리의 주장을 받아들여 A가 승소할 수 있었고 A는 커피전문점 영업을 계속할 수 있었습니다. 일단 업종제한 약정이 있는 이상 이를 지켜야 하지만, 업종제한 약정이 잘못되었거나 적용될 수 없는 부분을 잘 파헤친 결과라고 할 수 있겠지요.

 

 

안타깝게도 동종영업금지 관련 분쟁은 상권이 활발한 집합건물에서는 잘 발생하지 않습니다. 너도나도 장사가 잘되면 어느 정도 기분 좋게 서로 용인해주는 측면도 있는 것 같습니다. 설령 같은 업종을 하더라도 그로 인하여 오히려 시너지 효과를 내 수요가 증가되는 경우도 있을 수 있겠지요. 대부분의 동종영업금지 사건은 불경기 속에 다들 어렵사리 영세한 영업을 하는 상황에서 주로 발생합니다. 나의 영업권을 보호받기 위해서는 집합건물의 상가에 유효한 업종제한 약정이 있는지, 이에 따라 내가 혹은 상대방이 독점적 영업권을 주장할 수 있는지 여부를 반드시 잘 살펴보아야 할 것입니다.

 

 

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